風水学講座：目次

2022年問題にご注意

皆さん、2022年問題ってご存知でしょうか。
別に北京オリンピックがどうなるか、なんて問題ではなくて、別名を「生産緑地問題」と言います。
土地家屋に関心の深い方はたぶんご存知だと思いますが、初耳、という方の為にザッとご紹介しておきます。一戸建て建築を計画されている方もあるでしょうから、この話は是非、お伝えしなければ、と一章を設けました。

1992年に遡りますが、大都市圏の緑地保全の為に、生産緑地法が改正されました。緑地を維持することは、環境、保水、災害防止の為にも重要、と考えられたのです。

堅苦しい言い方を抜きにして、手っ取り早く説明しますと、「その土地、緑を絶やさずに農地として耕し続けるなら、税金は優遇するよ。優遇期間は30年な」という話です。

税金が安い代わりに、アパートやマンションや一戸建てや商業施設などの、建物を建てることは出来ません。その代わり、税金は宅地の固定資産税の100分1以下です。

この条件で、生産緑地として維持されてきた農地面積は、1万3,114ヘクタール、東京ドーム2,805個ぶんだそうです。
この優遇期限が切れるのが、2022年で、全体の8割が30年目に該当します。


面積を数字で聞いても、なかなかピンときませんが、少なくとも、不動産業界ではこれだけの面積が宅地として一斉に出回ると、不動産価格の暴落を招いたり、マンション、アパートの空家が増えて埋まらなくなるのではないか、と、かなり警戒感を強めているそうです。

筆者の住居の窓の外も生産緑地で、非常に見晴らしがよく、バードウォッチングも出来て快適なのですが、前からこの2022年問題は知っていました。その為、「もしここにアパートかマンションが建ったら、かなり環境が変わるので引っ越した方がいいかも」と思っていました。

しかし、コロナ禍の逼塞気味の世情の中、忘れていたところ、先日、この緑地の作物が撤去され、地鎮祭が行われて整地にかかる気配が見えてきたので、ハッと2022年問題を思い出しました。

今のところ、そんなに大掛かりな工事が、急いで行われる様子は無く、整地のやり方を見ても、たぶん小さな一戸建てを建てるのかな？という感じです。周辺はけっこう生産緑地の多い地域で、そこここに野菜の直売所もあるので、注視しています。

10年先送り？

ただし、さすがに当局も、これだけの生産緑地を一斉に宅地転用は乱暴と考えたのか、2017年にまた法が改正され、このまま生産緑地として使い続けるなら、優遇措置を10年先送り、その後もまた10年延長できる、ということになったそうです。

確かに、窓から見ていても、作物を作るのは、毎日毎日小まめに作業を続け、運動代わりとでも考えないと、とても続けられる労働ではありません。
種を撒いた傍から、カラスが食べにきているのを見ていると、他人事ながら追っ払うのを手伝ってあげたくなります。
農業従事者が高齢化してしまった現在、後継者がいなければとても続けられるものではないでしょう。アパートでも建てたほうが楽、というのは分かります。

実際問題として、今後どうなるのか、まだ予測がつきませんが、もし一戸建てを計画しておられ、「そういうことがあるなら、すわチャンス！」と思う方もあるでしょうから、少し注意を促しておきたいことがあります。

それは、畑や田んぼとして使われていた土地は、宅地にするのは少し難しい、ということです。
いわゆる造成地になりますが、盛り土をした場合などは地盤が軟弱で、大きめの家を建てるのは危険です。
更に、畑や田んぼだったということは、水分を多く含んでおり、特に田んぼだった場合は、宅地にするのはやめたほうが賢明です。

こういうことをご承知の上で、宅地取得に臨まれるならいいのですが、もし割安な土地を見つけても、直前まで生産緑地だった場合は、かなりの地盤改良工事が必要になります。

生産緑地が宅地として供給された為に、全体の価格が下がり、前から宅地だった場所も購入しやすくなった、という場合はいいのですが、地盤には十分に注意しなければなりません。
整地してしまった後では、分からない場合もあるので、近いうちに土地や建売を取得する予定のある方は、早目に詳細な地図を入手しておかれるように、お勧めします。そして、いざ建築計画にかかる場合、間取りやインテリアよりも、地質調査と地盤改良に、十分な費用と時間をかけて下さい。

また、風水学的には、土地をいじる場合は、必ず時期を選ぶ必要がありますので、その予定を計算に入れると、だいたい普通よりも長期戦になりがちです。施主の運気、方位などの、総合的な判断をしなければなりません。

上物は後から変更も出来ますが、土地は後から、軟弱な地盤だった、と分かっても、どうにもなりません。2022年問題でした。

「2022年4月記」